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　　京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济稳步的增长的红利,得到确定的回报!

　　Q:提问:您好，看了您的文章和回复，受益匪浅，想请教下我的情况应如何考虑。我家有俩娃，老大在月坛上学，老二一岁，在月坛有一套老破小上学暂住。想考虑1200到1500尽量总价低的，选一套离月坛通勤方便的四居，老人有单独房间可以一起居住，如位置合适的话就把月坛租出去通勤上学，不行的话就请老人往返，我们周末回去。目前有几个思路：1是丽泽的二手房，看过顺驰蓝调和金泰城丽湾，但感觉目前价格还有空间而且担心后期会被新房影响；2是田村附近，看过乐府江南和海淀名著，

　　觉得距离都比较远，而且也有廖公庄新房的影响；3是丽泽的新盘丽金府及其它，交通感觉也不方便而且目前价格不低，是否应思考，同时要不要等等优惠；4是如果以上都不合适的话，要不要等太平桥的新房。其实主要的感觉还是对板块和各板块的头部资源的认知不足。以上是近半年看房的个人理解，希望您能给一些更好的指导建议，谢谢

　　A:回答：您好，丽泽二手次新的问题不是将来会被新房影响，同一板块品质项目持续扎堆只会相互拉高价格，非相同地段资源的项目没有直接的关联影响，能被新房影响的二手房基本是没有一点地段优势，这种房子本身就很难卖上高价，或者说卖上高价也持续不住，不是房子的问题，是区域的问题，丽泽的本质问题是兑现周期长，因为前期的概念周期太长了，这期间大部分项目是处于透支的状况，这也是为啥一直强调有很大的居住价值且经常使用，比如8年10年这样的周期可以买丽泽，这个板块抛去非常低的价格进场策略，也就是以正常的市场价入手最稳健的就是长持，

　　尤其是总价超过1000万的，七八百的刚需盘反应节奏以及行情还能和市区大盘保持同一水平线的预算，且活动范围大部分是在西城，从投资兼顾居住的角度只能往西边的海淀买，或者西城本地，往南最好别出西城，但这种布局只能将面积压缩至三居以下，广外的朗琴园，远见名苑二期，马连道的常青藤、格调、西直门的交大，这几个项目除了朗琴都能拿到主流大三居户型，从金融属性的角度应该是这样的布局，不应该为了扩大居住面积在地段上降级，这个是错误的方向。也就是说1200-1500的预算按照你的方向买四居，

　　在地段上肯定是要吃亏的，房地产的最终价值70%都体现在了地段上，只有很小一部分在房子本身上，看个人怎么取舍吧。如果最终必须四居的话，可优先考虑田村价格相对较不错的次新，乐府江南很好，或者说假如最终买田村也是只能周末回去住的话，可优先考虑再远一点买到北部清河西二旗的位置，领袖新硅谷的四居大概150平左右，挂牌价在1500以下，户型地段楼盘都很好，包括上林溪也能拿到主流四居，这个方向比田村更稳健，在区域的选择上建议你查阅星球精华栏文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

　　Q:提问:京总好，偶然间阅读您公众号的文章受益匪浅，迅速加入星球，想请您给我们小家的首套房购置思路给些建议。我和我爱人在通州漷县工作，毕业后刚工作四年，我是通州户口，目前我俩月收入税后6万左右，我工作较为稳定，十年内没有换工作的计划，我爱人两年内有换工作的可能，考虑到我已经稳定了，所以希望在通州区内购房。首付200，预算700左右，这样月供大概在2万元左右，约占我们月收入的30%，压力不大。另外预计这套房会居住十年以上，我们目前挑选房子的目标是希望兼顾居住属性和保值，如果能离地铁近一些最好。

　　目前看了运河商务区、梨园、九棵树、物资学院等地段的房，新房看了融御三期，璀璨公元，京玥兰园，万科东庐，国誉朝华，二手房看了京贸，运河湾，百合湾，玉兰湾。感受是通州的二手房产品都不太令人满意，要么户型太差，要么小区环境脏乱不好停车，遂不想考虑二手房了。新房中目前主要是在融御和璀璨公元中纠结，融御地段非常好，依照我们目前的能力和融御的户型，能选择125三居中低楼层（5楼）边户， 再高楼层（总高20层）或者再大户型，可能总价得再高50万，感觉有点不值得，也想听听您的建议。

　　另外还关注一个盘璀璨公元，107的三居和125的四居，125的和融御价格差不多，我认为价格有点高了，开发商是招商，房子去看了感觉小区品质很不错，很适合居住，旁边也有七号线，就是地段比不上融御，不知道您对这个盘怎么看？依照我们的情况，璀璨和融御您更推荐哪个？是否我可以再等等买璀璨的次新二手。谢谢！

　　A:回答:您好，参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图，投通州一定是奔着运河商务中心去的，本身通州的兑现就属于长周期，将来第一批吃到人口红利的会是靠近运河商务中心的优质商圈，比如老城区万达啊，新城区武夷花园啊，武夷花园属于新城的核心地块，除了这两个位置其它的要谨慎，一是新城区在核心位置没有经历过大涨，外溢板块是不会涨价的，二是璀璨公元的溢价太高了，参考下华业东方玫瑰、华远名悦、海棠湾的价格，这三个盘也都是跌下来的，武夷花园的京贸国际城才5万左右，140的三居户型也很好，

　　高价买外溢板块不但会存在不保值风险，还会存在流动风险，房地产地段价值大于楼盘价值，楼盘价值大于地段价值的多为品质溢价，有价值的地段为了居住体验高选择价格高一点的品质盘，能够最终靠长持来抹平溢价，而地段价值弱的就需要更长时间了，老城围绕万达三个标杆盘，新城买武夷花园最好的项目，这个方向会更稳健，融御属于板块内很好的大盘，至于楼层看您个人的预算情况吧，高楼层在将来转手时一样会比低楼层的价高，祝顺利！

　　Q:提问:40+夫妻，子女已西城上学，在京共4套房，小西天90年代带电梯公房小3居一套，三环新城大3居一套，融泽和新龙城大1居各一套。目前两套3居居住，另外两套1居出租。考虑到未来工作地点搬迁通州，同时兼顾孩子西城上学距离和老人就医，希望换一套6号线平米以上的房子。目前看了车公庄附近90年代带电梯的老楼（如西直门南大街，南小街，文华园）都会存在户型和朝向不佳； 户型好但无物业环境且卫生间有高台阶（如北礼士路社区）；

　　商品房单价高能买的起的普遍全北朝向或有遮挡（如融城或富通）；次新的拆迁房如百万庄21；也看了海淀白石桥南附近的建设部大院等。还打算看看1号线木樨地的房子。目前有两个诉求：1、希望优化资产，目前计划部分出售现有房产进行置换，关于出售的优先排序希望得到明确建议。2、我上面看到的几个社区哪个更具备保值增值，性价比更好一些？3、基于置换3居诉求：在车公庄至木樨地，保值、近地铁，就医生活便利，有电梯有社区环境，是否还有别的适合的小区推荐？

　　A:回答:1、现持这4套从将来的成长性都是要进行换位换仓的，小西天的公房保值性尚可，但海拔太低了，市区的老公房价格走势和整个市区存量房均价挂钩，比如现在的均价是6万，将来涨到7万或者8万，就会推高一部分居住体验良好的老公房社区，但现在房地产过了快速增长期处于分化的阶段，拔高整个城市的均价并不易，不是说永远都不可能涨，而是从增长的角度效率低了，三环新城是玉泉营一个刚需盘，保值性不差，但同样也存在效率低的问题，只能说假如没有置换条件留着不动也可，反之有条件最好做升级，最后是回龙观的两套一居，如果只卖2套的话建议第一先考虑这两套，

　　一居室和将来的市场主要流行趋势严重不符，只有内城区核心地段的一居才有价值，但更多的也是过渡型资产，尽快阅读星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），一居室属于刚需产品，改善类住宅没有大跃升的情况下，刚需盘的小户型是不会涨的，或者说即便是改善盘大跃升，小户型和大户型保持同样的涨幅，都是20%的情况下小户型吃到的行情很少。所以具备条件的情况下建议是调整全部仓位及区位。2、参考第一条，再布局老公房会拉低您整个资产包后期的成长性，上述的几个项目有几个很好，比如建设部大院，但都不适合您，无论是用那套换，还瞄准老公房或者刚需盘，整个资产包还没脱离刚需品，

　　您置换的方向应该是瞄准上述提到的改善楼盘，至少是一个三居，在满足了这个基础之上，若还有空余的资金，再考虑第二套的仓位，这一套三居若能够兼顾到你们的居住需求最好了，若无法兼顾只能投与住分开，从投资的角度是这样，按照您描述的意向位置，车公庄的九和苑三居，这个盘是整个大板块的稀缺盘，地段、楼盘、户型资源都很好，能够准确的通过房产的情况看预算是否够，如果不够只能将选筹地往外移，近一点的比如广外啊，西直门啊，远一点的就是投住分离了，远近的问题是需要根据您的实际预算来决定，关于置换的方向建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

　　Q:提问:京总好！我在回龙观龙泽苑西区有一套110平，5楼+6楼的房子，目前周围有两条地铁线万买入，现在想要置换。中介报价370万左右，我心里价位450万，请问什么时间点卖是比较好的？如果2025年内出手，您估测这个房子多少钱可以成交？ 置换房产想买顺义的3-4层别墅产品（下叠、联排类的）做为改善，不需要学区、不需要仔细考虑通勤，平时开车，位置可以远一点。但是希望环境好，能够改善居住环境，请问您有什么建议吗？ 如果目前有500万（回龙观房产+手中可使用资金），您建议加多少的贷款杠杆，买顺义哪个板块，哪个楼盘合适？（最好能达到资产保值，因为以后有可能还会再次置换）

　　A:回答:您好，首先最终的方向是置换到顺义，按照500现金加杠杆买别墅类的产品，这样的价格只能往马坡金蝶软件园附近看，鲁能7号院颐景润园、龙湖溪岸、漫步二三区、中建宸庐、和锦华宸这几个项目都有你要的产品，回龙观的龙泽苑虽然年限旧了些，但优势是密度低性能好价格低，加上回龙观板块的优势，行情是要比马坡好的，从置换的节奏不用太着急变现，可以等价格回调上来之后拿到部分房款后再去顺义选筹都来得及，能够理解为，回龙观价格回调之后，比如从370涨到400往上，马坡的价格可能还会维持现状，回龙观的价值是源于海淀，马坡只能靠本地，两个区域不是一个性质，关于置换的节奏把握建议你参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。

　　其次关于出货价，往更有价值的板块升级，可以低价出货的同时并能低价进货，当市场回暖上涨，更好的位置效率及空间的表现都会更好，这样一个时间段低价出货看似亏了，但实际占到了抄底优质盘的便宜，但往更远的位置换，比如马坡的别墅，本身别墅的投资属性就非常低，加上区域的原因，就没必要折价出货了，可以等到价格接近自己的心理预期时再操作。最后关于杠杆的问题，有上涨预期的房子才值得加杠杆，

　　缺乏上涨空间或者说保值性弱的加杠杆是为了更好的提高居住体验，比如产品上的升级，面积户型上的扩大，这些都是基于自己的居住需求，也就是购买马坡这种别墅产品尽量控制杠杆能少则少，你可以参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，亦庄河西的海梓府有一层下跃的户型，面积大概200多报价在1000上下，150左右的价格会更低，从板块资源上比马坡的保值性更好，也具备成长空间，距离方向合适的话可优先考虑这个，祝顺利！

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