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　　刚刚过去的“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，我们对2026年较为大胆地做出了几个预测和判断，涉及行业及市场多个方面。

　　为此我们推出“长期主义”系列，用数据和分析为房地产行业日益复杂的决策环境提供一些理性的声音、冷静的判断。

　　首先是百城新房供求比已连续四年小于1。2024年及2025年连续两年只有0.81，即供应81平方米，卖100平方米。

　　这一数据的背后，一种原因是供应约束了成交，另外一方面连续四年成交高于供应，实际是在去库存。最终结果呈现便是整体市场走势从跌到缓跌，形成“L”型走势，一直到现在仍在“L”型一横的走势中。

　　其次是新开工已经连续四年低于新房销售。从2022年的0.98到2025年的0.7，逐年下行，这在某种程度上预示着存量市场去化越来越好。

　　第三是供地规模持续控量提质。2025年土地成交建筑面积已经降至商品房成交规模的1.2倍，2020年这一数据为1.8倍，在2021年持续下跌后，当前土地成交建筑面积基本已与商品房成交规模持平，这是动态供求趋于平衡的信号。

　　首先是短期库存停止增长。2024年末及2025年11月末商品房待售面积都是7.5亿平方米，目前来看，这便是最高点，未来也不会更高。

　　其次是中期库存在2021年见顶后持续回落。新开工规模和新房销售面积的差值最高点在2021年的65.8亿平方米，2025年末，这一数据约为58.6亿平方米，已连续多年回落。

　　第三是长期（广义）库存已达到动态平衡。截至2025年末土地成交建面和新房销售面积累计差值约100.5亿平方米，其中有效库存约50亿平方米，相当于当前市场年销售面积的5-6倍，我们大家都认为这已属于相对健康水平。

　　国家统计局《中国人口普查年鉴》多个方面数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。

　　这一数据包含自建房部分，剔除自建房后，我国城镇人均住房面积在30平方米左右，其中北京、上海人均商品房面积均低于全国平均。

　　同时，在“好房子”标准出来之后，全国范围目前住上“好房子”的比例不足5%。

　　据 2025年5月1日正式实施的《住宅项目规范》要求：新建住宅建筑层高不能低于3米，卧室和起居室的净高不能低于2.6米，局部净高不能低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下；4层及以上的住宅必须至少配置一台电梯，12层及以上的住宅应至少配两台；提高住宅隔声和噪声指标，优化采光与日照设计，每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，空调室外机安装在专用平台等。（详见：）

　　1970年以来，57个国家和地区都曾出现过房价调整周期，这些国家的房价调整周期平均4.5年，去掉通胀后，平均回调幅度约在22%。

　　2022年至今，中国房地产行业已经历4年调整期，二手房房价调整幅度已较最高位下跌39%，远超国际中等水准。房价下调幅度已足够低，当前市场行情报价已是“地板价”。

　　对比美国、日本、德国来看，这三个国家在过去住房调整期都出现过新开工规模的大幅变化，其中美国周期最大下降71%，德国周期最大下跌68%，日本周期最大下跌54%。当前我国新开工规模已下降74%，已超过国际深度调整。

　　首先，30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，更不可思议的是一些超过3%，已经远高于银行存款利率。

　　二手房租金回报率超过2%是个信号，不应该再降价出售，租金回报率超过2.5%的二手房，不应抛售，超过3%的二手房，应该买入。

　　目前在上海、南京部分区域租金回报率超过3%的板块已然浮现了“新投资者”开始抄底二手房。

　　其次，当前市场已有部分板块，其土地市场起拍地价已超过周边二手房房价。地价和二手房的关系已出现了“倒挂”。

　　第三，2025年底，二手房在成交量企稳的情况下，挂牌量开始下降，市场慢慢的出现明显惜售的现象。这是市场自我筑底的信号。

　　2026年底部确认需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性。在这四个确定性出现之后，行业底部也将确定出现。

　　政策的确定性，要告诉市场没有“大招”。与其想着贴息“大招”，不如把公积金下调。且北京和上海解除限购对全国房地产市场的影响是相对非常有限的。“好房子”才是中国房地产未来十年，二十年最该关注的政策。

　　房价的确定性，现在房价已经筑底，部分二手房已经超跌。30城二手成交均价较最高点回撤39%，30城382个小区可比价格较高点跌幅中位数26.07%，30城2053个小区租金回报率中位数2.06%。要告诉市场，现在就是房价的最低位。

　　产品的确定性，不要让购房者感觉后面产品会慢慢的好。现在部分政策在收紧，如很多城市的四代宅北立面慢慢的开始不允许做露台，以后不会再有那么大的四代宅了。能够放开的政策，已经“应放尽放”。市场上的项目配置已经卷到极致，未来可以PK的只有物业服务，硬件很难再有提升。

　　供应的确定性，要告诉市场供应稀缺正在消失。虽然未来地方政府还是有可能是在热点板块增加一些供给，但我们大家都希望在这些热点板块，能够继续维持供求关系，保持至少平衡的良好局面。

　　2025年土地总成交规模约10.9亿平方米，虽然只有2020年峰值的三分之一。但其中仍有大量的无效土地，真正有效的，能进入到开工阶段的土地约4亿多平方米，折合约2万亿元，其中约5000亿在一线万亿在二线城市。未来全国加起来也就只有2万多亿土地收入，希望未来地方政府不要再依赖于土地财政。

　　近两日，辽宁大连、吉林松原两地陆续迎来新任市长:李强当选大连市市长，张兆义当选松原市市长。据“大连发布”公众号消息，1月16日下午，大连市第十七届人民代表大会第五次会议举行第三次全员会议，选举李强为大连市人民政府市长。

　　中央纪委国家监委网站1月19日消息，中国核工业集团有限公司原党组副书记、总经理顾军涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。公开简历显示，顾军，男，汉族，1963年6月生，江苏启东人，毕业于上海交通大学核动力工程专业。

　　今天中午起，冷空气正式“接管”浙江天气。下午2点左右，杭州气温仅7℃，接下来还会继续下降，日均降温幅度可达8～11℃。最新预报显示，杭州有望见到纯雪。小布想问一下：今早出门，大家的秋裤都安排上了吗？

　　开年以来的首场寒潮，正自北向南强势入侵浙江！今天11时20分浙江省气象台再次发布寒潮警报！↓↓↓今天寒潮将自北而南影响浙江，日平均气温过程降温幅度可达8～11℃。20日：浙中北和丽水北部的山区有小雨夹雪或雪，高山区局部有中到大雪，浙中北平原部分有雨夹雪或小雪。

　　日前苏州市吴江区第五人民医院新院区（北厍）异地新建工程正式开工建设施工现场，工程机械有序作业土地平整工作稳步推进这项民生实事工程的破土动工标志着区域医疗资源配置的逐步优化新院区选址于北厍社区核心地带，公交路线可直达。新院区总用地面积9179平方米，总建筑面积约12156.

　　王征遗像 新华社发 新华社北京1月19日电 海军原中将副政委王征，因病医治无效，于1月3日在北京逝世，享年64岁。 王征是河北省石家庄市人，1977年入伍，1981年加入中国。

　　中央气象台连发暴雪、寒潮、冰冻预警，陕西、山西、河南、安徽、江苏、湖北等地有大雪，部分地区有暴雪

　　中央气象台1月19日6时发布暴雪黄色预警：预计1月19日8时至1月20日8时，陕西南部、山西南部、河南中南部、安徽中北部、江苏西部、湖北西部和北部、湖南北部、重庆北部等地部分地区有大雪，其中，陕西南部、河南南部、安徽西部、湖北北部和西部等地部分地区有暴雪（10～18毫米）。

　　刷单兼职，轻松赚钱？当心！这可能是精心设计的诈骗陷阱。近日，郑州巩义公安回郭镇派出所联合反诈中队民警凭借丰富的反诈经验与耐心细致的工作，成功劝阻一名正欲向刷单返利诈骗平台转账的群众，避免了五万元的经济损失。

　　近日，教育部印发通知，决定认定326个县（市、区）为2025年第一批义务教育优质均衡发展县。其中，河南11个县（市、区）入选，其中郑州金水区和中牟县入围。

　　这次不同于以往，他在与日本首相高市早苗的长时间会谈中，对日本急剧扩军的问题没有作出任何公开回应，也没有在记者会上提及任何与军事有关的内容。